Kredyt na budowę domu: kolejno co po czym
Jak już zgromadziliśmy minimalny wkład własny myślimy o nowym lokum. Wraz z nadchodzącą wiosną budzi się nie tylko przyroda, ale te miesiące są też czasem ubiegania się o kredyt na budowę domu. Proces kredytu budowlano-hipotecznego wywołuje wiele pytań i wątpliwości:
- Czy można skredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem?
- Na ile transz będzie podzielony kredyt?
- Czy jest określona minimalna kwota kredytu?
- Jak w takim kredycie jest liczona zdolność kredytowa?
- Jak bank rozlicza transze na wykonane prace?
- Czy potrzebna jest własność działki na której będzie budowany dom?
- Czy powinienem mieć pozwolenie na budowę?
- Czy mogę korzystać z wielu firm budowlanych?
- Pytania, pytania,…
Jako doradca kredytowy postaram się odpowiedzieć na te pytania. Zapraszam do lektury.
Kredytowanie zakupu działki i budowy domu
W większości banków taki proces będzie podzielony na dwa etapy: pierwszy, który skredytuje zakup działki a po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę udzieli drugiego kredytu na budowę domu. W tym miejscu ważna informacja: nie wszystkie banki chcą wpisać drugą hipotekę w Księdze Wieczystej, nawet po sobie!
Są 4 banki, które sfinansują zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Technicznie podzielą go na dwie części: w pierwszej kolejności sfinansują transakcję zakupu działki, a po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę sfinansują samą budowę. Takie rozwiązanie ma taką zaletę, że ogranicza papierologię(zamiast dwóch wniosków kredytowych jest tylko jeden) oraz najważniejsze: przystępując do transakcji mamy zagwarantowane finansowanie całości inwestycji.
Czy jest minimalna kwota kredytu?
Minimalna kwota kredytu wynika z wielkości budowanego domu. Banki określają minimalny koszt budowy 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej na poziomie 2.000 złotych, czyli jeśli budowany dom ma 125 m2 powierzchni, to minimalny kredyt wyniesie 250.000 złotych.
Należy pamiętać, że do powierzchni użytkowej nie zalicza się: garaż, kotłownia i inne pomieszczenia gospodarcze.
Na ile transz zostanie podzielony kredyt?
Z doświadczenia najczęściej jest to 4-5 transz, a tak naprawdę to kredytobiorca sugeruje ilość oraz wielkość transz. Te kwestie określa klient odpowiednio przygotowując harmonogram budowy. Jednak to bank podejmuje ostateczną decyzję.
Ciekawym przypadkiem jest budowa domu z gotowych elementów, kiedy to dom przyjeżdża z fabryki w gotowych elementach i jest montowany przez 3-4 dni. W jednym takim przypadku bank wypłacił kredyt 450.000 jedną transzą.
Jak są rozliczane transze kredytu?
To ważne zagadnienie jak się rozlicza kolejne transze kredytu na budowę. Generalnie bank wypłaca transzę kredytu na konkretnie sprecyzowane w kosztorysie etapy.
Czy bank zaakceptuje sytuację, gdy zamiast postawić ściany działowe zdecydowaliśmy się kupić promocyjnej cenie okna? Jakie są opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy? Czy bank wymaga rozliczenia prac za pomocą faktur? Te pytania, jeśli są ważne dla kredytobiorcy, wymagają szczegółowych odpowiedzi.
Czy trzeba być właścicielem działki, na której buduję dom?
Bezdyskusyjnie tak. Nie możemy budować swojego domu na nie swojej działce. Jeśli chcemy budować dom finansowany kredytem bankowym,musimy być właścicielem działki.
Czy muszę mieć pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy?
Wszystkie banki wymagają prawomocnego pozwolenia na budowę lub nieoprotestowanego zgłoszenia budowy. Prawomocne oznacza, że po wydaniu pozwolenia i upływie 14 dniowego terminu na odwołanie, musimy pójść do starostwa, aby uzyskać pieczątkę. Oto ona: „Pozwolenie stało się prawomocne dnia…”, analogicznie ze zgłoszeniem: mija 30 dni od zgłoszenia, idziemy do starostwa po pieczątkę.
Jak banki liczą zdolność kredytową przy takim kredycie?
Kredyt hipoteczny na budowę niczym nie różni się od kredytu na zakupu nieruchomości. Jest wypłacany w transzach, a w okresie budowy spłacamy jedynie odsetki od sumy uruchomionych transz. Do obliczenia zdolności kredytowej banki biorą standardowo pod uwagę dochody i istniejące zobowiązania. Jeśli starasz się o kredyt na budowę, a wcześniej zaciągnąłeś kredyt na zakup działki, bank uwzględni wysokość raty tego kredytu.
Oprocentowanie kredytu na budowę domu i na zakup np. mieszkania nie ma między sobą różnic, oczywiste są różnice w całkowitych kosztach kredytu pomiędzy ofertami kolejnych banków.
Czy muszę korzystać z jednej firmy budowlanej?
To pytanie zadał mi kiedyś jeden z klientów, więc je przytaczam. To Ty, jako inwestor, dostajesz środki na realizację swojej inwestycji i to Ty decydujesz kto i co będzie wykonywał. I to Ty dostajesz pieniądze na swoje konto bankowe i płacisz wykonawcom.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w uzyskaniu najlepszego kredytu na budowę – zadzwoń.
Ewa Panasik
