Prowadzenie własnej działalności gospodarczej to ostatnio bardzo popularna forma uzyskiwania dochodów w Polsce. Wiele osób uzyskujących dochody z działalności staje przed potrzebą zakupu nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Co powinien wiedzieć każdy przedsiębiorca starający się o kredyt na zakup nieruchomości?
Jak banki oceniają zdolność kredytową prowadzących działalność gospodarczą?
Szczególnie te osoby, które uzyskują dochody z prowadzonej działalności gospodarczej, powinni sprawdzić swoją zdolność kredytową. Takim osobom banki stawiają różne wymagania przy ocenie zdolności co do jej minimalnej długości trwania oraz dochodu firmy. Dochody firmy banki oceniają w zależności od formy opodatkowania w urzędzie skarbowym. Jako doświadczony ekspert kredytowy chcę pokrótce omówić szanse i ryzyka związane z udzieleniem kredytu hipotecznego.
Jak długo muszę prowadzić działalność gospodarczą?
Większość banków wymaga co najmniej 12-miesięcznego stażu prowadzenia działalności gospodarczej, a niektóre nawet 24. Inaczej jest, gdy zmieniłeś etat na działalność i masz kontrakt z tym samym pracodawcą, czyli przeszedłeś na tzw. „samozatrudnienie” – w niektórych bankach wystarczą 3 miesiące.
Podane wyżej okresy są według procedur bankowych okresami minimalnymi. W konsekwencji staż nawet miesiąc poniżej wymaganego progu powoduje, że bank nie weźmie dochodu pod uwagę. Twoja wiarygodność w ocenie banku jest zdecydowanie wyższa, jeśli działalność trwa o wiele dłużej.
Analiza finansowa dochodów firmy
Banki wyliczają zdolność kredytową osób prowadzących działalność gospodarczą w zależności od formy rozliczenia firmy z Urzędem Skarbowym. W jaki sposób?
Księga przychodów i rozchodów (KPIR)
Dla banku to najbardziej wiarygodna forma rozliczenia, ponieważ pokazuje wynik finansowy firmy netto. Uwzględnia dochód po odliczeniu kosztów poniesienia przychodu oraz opłat daninowych: składek ZUS i podatku. Wynik netto firmy w ocenie banku nie różni się niczym od dochodu uzyskiwanego na etacie.
Co godne uwagi: niektóre banki dodają do dochodu amortyzację, jako koszt sztuczny oraz jednorazowe inwestycje, np. zakup środka transportu, czy linii produkcyjnej. A co z działalnością sezonową? Niestety, takiej działalności nie zaakceptuje żaden bank, no może jeden 
.
Ryczałt ewidencjonowany
Zazwyczaj taką formę posiadają firmy świadczące wszelkiego rodzaju usługi. Banki szacują zdolność kredytową w zależności od wysokości stawki procentowej podatku zryczałtowanego, przyjmując jako dochód netto część generowanego przychodu. Dlaczego tylko część? Ponieważ banki nie mogą w żaden sposób oszacować kosztów prowadzenia działalności, a co za tym idzie dochodu netto. Są 3 banki, które liczą „ryczałtowców” bardzo dobrze, są takie, które nie akceptują takiej formy w ogóle.
Karta podatkowa
Taką formę mają najczęściej jednoosobowe firmy usługowe, np. fryzjerzy. Sposób szacowania zdolności w tym przypadku polega na zastosowaniu mnożnika wysokości podatku z karty przez liczbę proceduralnie określoną w konkretnym banku.
Przykład:
- Wysokość karty wynosi 168 złotych,
- Mnożnik wybranego banku – 9
- Dochód netto w ocenie banku wynosi 9×148=1.512 zł.
Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu?
Lista dokumentów do uzyskania kredytu jest zależna od formy rozliczenia z US. I tak mogą to być: roczne zeznania podatkowe, aktualne zestawienie z KPIR lub z ewidencji przychodów, decyzja o wysokości karty podatkowej, zaświadczenia z ZUS i US o braku zaległości. No i oczywiście wszelkie formularze bankowe.
Dodatkowo bank sprawdzi obecność firmy w bazach dłużników, np. BIG, KRD… Jeśli jesteś tam wpisany, nie możesz liczyć na udzielenie kredytu. Warto sprawdzić te bazy zanim rozpoczniesz staranie się o kredyt.
Jeśli według bankowej oceny zdolności kredytowej jesteś bez szans, sposobem jest kreatywne podejście do poprawy zdolności kredytowej, ale te metody omawiam indywidualnie z klientami decydującymi się na współpracę ze mną.
Masz pytania? Zadzwoń lub napisz.
Ewa Panasik
